出險房企債務重組加速

　　出險房企化債進程步入新階段。9月18日，北京商報記者梳理發(fā)現，進入9月出險房企債務重組呈加速態(tài)勢。旭輝控股7筆境內債整體重組方案獲得債券持有人會議表決通過，涉及金額100.6億元；佳兆業(yè)境外債務重組方案正式生效，預計削減債務約86億美元；富力地產等企業(yè)也相繼取得重要進展。

　　從全年維度觀察，2025年以來，房地產行業(yè)債務重組與企業(yè)重整自救的積極信號持續(xù)釋放。根據中指研究院數據，截至2025年8月，20家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規(guī)模超過1.2萬億元。業(yè)內人士指出，在政策與市場的雙重推動下，出險房企債務重組工作正在有序推進，風險化解進入新階段。這些實質性突破將有助于房企緩解短期償債壓力，修復企業(yè)信用，為恢復正常經營能力和推進“保交樓”工作創(chuàng)造有利條件。

　　多家房企取得關鍵突破

　　出險房企債務風險化解工作正在全面推進。9月以來，包括旭輝控股、佳兆業(yè)、富力地產等多家出險房企債務重組陸續(xù)取得關鍵性進展，呈現出加速推進的良好態(tài)勢。

　　旭輝控股自2025年5月公布境內債券重組框架后，經過兩輪方案優(yōu)化，最終于9月15日獲得債券持有人會議表決通過。方案顯示，現金兌付比例提升至20%，以資抵債兌付率提高至40%，并縮短留債展期時間至7—8年。

　　同日，佳兆業(yè)宣布重組方案全面生效。佳兆業(yè)已按重組計劃向合格債權人發(fā)行總額約133.72億美元的6檔新票據與8檔強制可換股債券。上述新票據與強制可換股債券預計9月16日在新加坡交易所上市。佳兆業(yè)表示，重組方案生效后，將實現約86億美元債務削減，債務期限平均展期五年，2027年底前無剛性還本壓力。

　　富力地產也在積極推進債務重組工作，9月10日，富力地產發(fā)布境內公司債券重組公告，公告顯示，此次富力地產擬初步為公司境內公司債券持有人提供整體境內債券重組方案，包括現金購回、以物抵債、應收賬款信托份額抵債、資產信托份額抵債、股票經濟收益權兌付和全額留債長展期。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房企化債成功將減少市場不確定性，穩(wěn)定購房者預期，促進交易活躍；房企穩(wěn)定了，也將有助于增加市場供應，改善供需關系，推動市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　累計化債總規(guī)模1.2萬億元

　　從各房企公布的重組方案來看，債轉股成為大多數企業(yè)的首選方式。龍光集團、碧桂園、融創(chuàng)等房企在債務重組中多次采用債轉股這類化債方式，反映出這一模式在當前市場環(huán)境下的適用性和有效性。

　　從實踐來看，各家企業(yè)根據自身情況采取了差異化策略。除債轉股外，現金回購、債務展期、資產處置等方式也得到廣泛應用，呈現出多元化特征。在業(yè)內人士看來，這種多元化的化債路徑不僅為債權人提供了更多選擇，也為企業(yè)根據自身實際情況制定最適合的重組方案創(chuàng)造了條件，有助于提高重組成功率和實施效果。

　　根據中指研究院數據，截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務違約，約60家出險房企公布了債務重組進展，其中20家房企的債務重組方案獲批。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，截至2025年8月，20家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規(guī)模超過1.2萬億元。

　　嚴躍進認為，1.2萬億元化債規(guī)模對行業(yè)債務壓力有階段性緩解作用，也是具有行業(yè)意義的，也代表了化債工作取得了積極的進展。他表示，當然行業(yè)整體債務規(guī)模龐大，仍需擴大覆蓋面。后續(xù)也要推動更多房企參與債務重組、優(yōu)化資產證券化路徑、引入國資或戰(zhàn)略投資者、加強政策性融資支持等方式，進一步擴大化債規(guī)模。

　　北京商報記者梳理發(fā)現，截至2025年8月，完成境內及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)中國、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光。完成境外債重組企業(yè)有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業(yè)有旭輝、佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產、世茂、綠地、碧桂園等。

　　以融創(chuàng)中國為例，2025年1月，完成境內債二次重組。2025年6月，境外債二次重組獲83%債權人同意。2023年及2025年分別化解境內債務160億元及154億元，境外債務化債規(guī)模分別為約90.48億美元及95.5億美元。

　　此外，在經歷三年多財務困境與市場挑戰(zhàn)后，金科股份通過司法重整，用26億元撬動1470億元債務清零，完成全國首例千億級房企司法重整。

　　REITs提供新路徑

　　在房企主動推進債務重組的同時，金融端多渠道發(fā)力為出險房企化債提供支撐。一方面，頭部資管機構通過紓困平臺批量處置不良資產，中指研究院數據顯示，2022—2024年信達資產等機構已推動152個房地產紓困項目，帶動3220億元資產盤活——例如融創(chuàng)海南幸福城項目通過中國信達牽頭的合伙企業(yè)收購51%股權及對應債權，獲得9.75億元資金支持；金科股份則引入長城資產、中金資本等機構，獲26.28億元資金注入以清償債務、改善現金流。

　　另一方面，公募REITs成為房企“降杠桿、促轉型”的關鍵工具。劉水表示，REITs通過資產證券化實現“真實出售”，既幫助房企降低杠桿率，又推動行業(yè)從“重資產開發(fā)”向“輕資產運營”轉型，形成“盤活存量—再投資”的良性循環(huán)。

　　此外，商業(yè)銀行房地產“白名單”貸款規(guī)模持續(xù)擴容。據金融監(jiān)管總局數據，截至2024年底“白名單”項目貸款已達5.03萬億元，超4萬億元預期目標。截止到2025年1月22日，貸款金額又增加了5700億元，房地產“白名單”項目的貸款金額已經達到5.6萬億元。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，在政策與市場的雙重推動下，出險房企債務重組工作正在有序推進，風險化解進入新階段。但完成債務重組只是企業(yè)邁向新生的第一步，后續(xù)仍需聚焦主營業(yè)務，提升經營效能，通過優(yōu)化項目布局、加強成本控制等措施，增強自身造血能力。

　　從當前市場來看，多地出臺放寬限購、降低首付比例等政策，進一步激發(fā)購房者置業(yè)熱情，帶動了房企經營情況的改善。根據國家統(tǒng)計局數據，1—8月，全國新建商品房銷售面積5.73億平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3個百分點，比去年全年收窄8.2個百分點；新建商品房銷售額5.5萬億元，同比下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3個百分點，比去年全年收窄9.8個百分點。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，市場已進入“金九”傳統(tǒng)營銷旺季，房企在核心城市有望加快推盤節(jié)奏，尤其是新規(guī)項目入市將有效帶動部分改善需求釋放，市場活躍度或將迎來階段性回升。

　　記者 王寅浩 李晗