中新經(jīng)緯9月18日電 題：如何從增量思維轉(zhuǎn)向存量思維？

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

　　日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅總體繼續(xù)收窄。

　　自2024年9月24日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局及中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)共同宣布多項(xiàng)支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的金融政策，要求從供需兩端協(xié)同發(fā)力以期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這些政策包括引導(dǎo)商業(yè)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一全國層面首套房和二套房貸款最低首付比例至15%，以及延長部分房地產(chǎn)金融支持政策的有效期等。

　　在當(dāng)前市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，傳統(tǒng)的增量思維調(diào)控模式正面臨挑戰(zhàn)。主因在于，房子正從資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向居住屬性，意味著市場邏輯也在徹底改變——資產(chǎn)時(shí)代可以容納多套房持有，居住時(shí)代只需1-2套自住。此外，還存在三類推動(dòng)力：價(jià)格泡沫擠出帶來的“止損式掛牌”、居住適居性不足導(dǎo)致的“淘汰式掛牌”，以及新一輪“高品質(zhì)”新房對存量住房的競爭性擠壓。

　　這背后反映出的現(xiàn)實(shí)情況是，目前購房市場以剛性需求為主，而且大都遵循“非最低價(jià)不成交”的撿漏型購房原則。中間改善群體因舊房賣不上價(jià)，要么無力置換，要么不愿“賤賣”而陷入觀望；高收入人群雖對價(jià)格敏感度低，但市場規(guī)模有限。

　　二手房的這種狀態(tài)，會(huì)直接影響新房的交易量。目前新房購房主體是“賣舊買新”的改善客戶，若舊房無法順利出售，新房交易便難以達(dá)成。

　　因此，當(dāng)前政策可從增量思維徹底轉(zhuǎn)向存量思維，核心邏輯是修復(fù)二手房流動(dòng)性、穩(wěn)定存量市場的價(jià)格體系。在存量時(shí)代，二手房是市場主體：其交易量決定新房成交量，其價(jià)格水平制約新房定價(jià)能力。

　　所以，要修復(fù)存量市場的價(jià)格錨，筆者建議應(yīng)停止無序的供地和開工。例如，區(qū)域內(nèi)新房去化周期在12-18個(gè)月，就停止批售新項(xiàng)目；去化周期超過18-36個(gè)月，要停止開工新項(xiàng)目；新房去化周期超過36個(gè)月，要停止供地。

　　當(dāng)前形勢下，“退就是進(jìn)”。將重心轉(zhuǎn)向存量流動(dòng)性提升和穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，后續(xù)城市更新、城中村改造、存量盤活等長效機(jī)制才可能有效推進(jìn)。眼下新盤“交付即掛牌”的趨勢已經(jīng)發(fā)出警示：再不止步擴(kuò)張，未來將積重難返。

　　穩(wěn)定市場應(yīng)從存量入手，通過控制新增供應(yīng)、逐步改善存量住房的公共配套和社區(qū)品質(zhì)，夯實(shí)外來人口本地化的需求基礎(chǔ)，最終消化庫存、重建價(jià)格預(yù)期、恢復(fù)市場良性循環(huán)。(中新經(jīng)緯APP)

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