深圳多家銀行啟動房貸利率調(diào)整！二套房100萬貸款30年少還8萬

　　作者：王方然 

　　9月5日深圳出臺樓市新政后，9月12日多家銀行開始具體出臺落地細(xì)則。

　　據(jù)第一財經(jīng)記者不完全梳理，興業(yè)銀行深圳分行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行、建設(shè)銀行深圳分行、浦發(fā)銀行深圳分行、上海銀行深圳分行等12家銀行機(jī)構(gòu)9月12日相繼發(fā)布公告。公告表示，即日起，依據(jù)最新政策，將不再區(qū)分首套住房和二套住房。

　　值得注意的是，多家銀行在公告中表示，受到新政影響，目前部分存量二套商業(yè)房貸也已觸發(fā)存量房貸利率的常態(tài)化調(diào)整機(jī)制，客戶即日起可提交申請調(diào)整。

　　二套房貸新發(fā)利率或可降低40基點

　　9月12日，深圳農(nóng)商行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行等12家銀行機(jī)構(gòu)通過官方微信公眾號，發(fā)布了關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制的公告。

　　第一財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，上述銀行發(fā)布的內(nèi)容較為類似。多家銀行公告表示，根據(jù)深圳市《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》精神，在利率定價機(jī)制安排方面，不再區(qū)分首套住房和二套住房。每位客戶商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)深圳市市場利率定價自律機(jī)制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素合理確定。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。根據(jù)此次政策，二套房貸新發(fā)利率較之前降低40個基點。據(jù)此簡單計算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式計算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少約220元。

　　“該測算和此前上海‘滬六條’測算是一樣的。當(dāng)然實際過程中二套房貸利率具體多少，要看自律機(jī)制、銀行情況和客戶情況�！眹�(yán)躍進(jìn)解釋稱。

　　“此前首套房與二套房利率差距有限(約三四十個基點)，且二套房購房者多以改善型需求為主，因此利率小幅下調(diào)雖具有一定積極意義，但其實際拉動效應(yīng)不宜高估�！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對改善型需求而言，更關(guān)鍵的影響因素在于購房者自身的支付能力、置換意愿以及所供應(yīng)產(chǎn)品的競爭力等。利率因素雖存在一定激勵作用，但并非核心決策變量。因此，盡管政策釋放了積極信號，但對以改善需求為主導(dǎo)的新房市場，其推動作用預(yù)計較為有限，整體效果仍需結(jié)合其他市場條件綜合評估。

　　存量利率也將調(diào)整

　　而在存量房貸方面，廣州銀行、深圳農(nóng)商行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行等10余家銀行均在公告中提及，部分第二套商業(yè)性個人住房貸款已觸發(fā)存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整。

　　這是因為，存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調(diào)整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值30BP。具體加點值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

　　去年10月底，央行等相關(guān)部門即發(fā)布了存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整機(jī)制。中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。第一財經(jīng)記者查閱廣州銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，目前各大商業(yè)銀行對于新發(fā)房貸利率和存量房貸利率的偏差幅度基本都在30BP。

　　公開資料顯示，全國新發(fā)放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應(yīng)季度內(nèi)各月5年期及以上LPR的算術(shù)平均值。

　　央行此前公布，2025年二季度全國新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率為3.09%。而二季度5年期以上LPR的算數(shù)平均值為3.53%。換算下來，全國平均利率的加點水平為3.09%-3.53%=-0.44%(即-44BP)。在此基礎(chǔ)上再加30BP，即為-14BP。這也意味著，凡是現(xiàn)有房貸加點值高于-14BP的客戶，都符合申請調(diào)整的條件。

　　舉例而言，一個原本按照二套房貸利率LPR-5BP(即3.45%)購買的深圳存量房貸客戶，或有機(jī)會申請調(diào)低至LPR-14BP(即3.36%)，不過具體調(diào)整幅度還應(yīng)以銀行實際調(diào)整為準(zhǔn)。

　　在調(diào)整方式上，各家銀行的申請調(diào)整放貸利率的渠道有所差異。

　　有銀行通過線上渠道進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)銀行深圳分行表示，自9月12日起，借款人可以登錄建行手機(jī)銀行、建行智慧個貸微信小程序等線上渠道，通過“存量房貸利率調(diào)整”功能，點擊“加點值調(diào)整查詢”，查詢是否符合協(xié)商變更加點值條件。符合條件的客戶，可以按系統(tǒng)提示，提交申請。新的加點值申請成功當(dāng)日生效，次日可登錄查詢。

　　也有銀行線上、線下渠道均可申請。工商銀行深圳分行表示，自9月12日起，符合條件的客戶可以通過手機(jī)銀行或者線下向貸款行申請調(diào)整利率加點值。